5 cách quản lý chi phí xây dựng nhà hiệu quả

Xây nhà cửa là việc trọng đại đối với mỗi người, ngôi nhà là nơi gắn bó lưu giữ mọi kỷ niệm chúng ta trong suốt cả cuộc đời.Từ xa xưa ông cha ta đã có câu "tậu trâu, lấy vợ, làm nhà", hoàn thành được 3 việc này thì mới được coi là người đàn ông trưởng thành.
 Đa số những ai lần đầu tiên xây nhà đều có quan tâm lớn nhất là : "Căn nhà của mình sẽ tốn hết bao nhiêu tiền nhỉ ?". Để trả lời câu hỏi này một cách chính xác thật không dễ tí nào, thậm chí đến những nhà thầu nhiều năm kinh nghiệm thì con số dự báo không bao giờ đảm bảo chính xác 100%. Lý do là vì quá trình xây dựng một căn nhà thường có thời gian kéo dài (từ 3 - 9 tháng hoặc lâu hơn), nên việc thay đổi giá cả vật liệu trong quá trình xây dựng là một điều thường xuyên xảy ra. Ngoài ra, để hoàn thành một căn nhà cũng cần có chi phí cho nhân công xây dựng, mà năng suất của thợ phụ thuộc vào tay nghề, sức khỏe và thậm chí cả thời tiết nữa. Do có nhiều yếu tố làm ảnh hưởng đến quá trình xây dựng nên việc xác định chi phí xây dựng thường có những sai lệch nhất định. Tuy nhiên, nếu các bạn thường xuyên theo dõi tình hình thị trường trong những năm gần đây thì giá cả vật liệu xây dựng không biến động nhiều (trung bình từ 2% - 5% mỗi năm). Do đó, các yếu tố khách quan từ thị trường hầu như ảnh hưởng không nhiều đến giá thành xây dựng. Từ đó có thể dễ dàng suy ra rằng nếu một công trình bị phát sinh chi phí từ 20% trở lên thì phần lớn nguyên nhân xuất phát từ các yếu tố chủ quan là kinh nghiệm ước tính chi phí và khả năng quản lý chi phí của chủ nhà. Để hoàn thành tốt được việc ước tính và quản lý chi phí mình khuyên các bạn nên làm theo trình tự các bước như sau:

Bước đầu tiên: Khảo sát các căn nhà xung quanh để đánh giá về địa chất nơi xây nhà.

Với những mảnh đất mà chúng ta đã biết rõ nguồn gốc địa chất ví dụ như đất của ông cha để lại hoặc đã khoan thăm dò thì các bạn có thể bỏ qua bước này. Còn những mảnh đất mới mua, mảnh đất mà chúng ta chưa nắm rõ tình hình địa chất, (tức là kết cấu của nền đất, bên dưới có bùn lầy hay là đất đá...) thì bắt buộc là các bạn sẽ phải khảo sát các căn nhà xung quanh để đánh giá địa chất của mảnh đất mình muốn xây. Việc khảo sát này chỉ đơn giản là bạn tìm đến và hỏi các căn nhà lân cận khu đất bạn sẽ xây dựng có địa chất như thế nào ? Các nhà lân cận có phải sử dụng phương án gì (như đóng, ép cọc, khoan cọc nhồi...) để gia cố móng hay không ? Nếu có thì gia cố ra sao và tốn bao nhiêu tiền ? Thêm nữa là thời điểm họ xây nhà đã bao lâu rồi ? Nếu như thời điểm càng gần thì càng chính xác, còn nếu đã lâu rồi thì bạn cần cập nhật lại giá cả theo thị trường ! Lưu ý rằng : Những căn nhà nào càng gần với quy mô căn nhà bạn thì càng chính xác nhé ! Nếu trường hợp xung quanh đó không có căn nhà nào quy mô tương tự nhà chúng ta muốn xây mà muốn khảo sát địa chất thì chỉ có khoan thăm dò thôi. Với những tòa nhà cao tầng thì điều này là bắt buộc tuy nhiên sẽ phát sinh thêm một khoản chi phí.

Sau khi khảo sát xong chúng ta sẽ chuyển sang bước thứ 2

Bước thứ 2: Lập bản vẽ thiết kế sơ bộ của căn nhà

Đây chính là cơ sở quan trọng nhất để có thể ước tính giá thành xây dựng cơ bản cho căn nhà của bạn. Ngoài ra, việc lập bản vẽ thiết kế sơ bộ còn giúp bạn bạn hình dung cơ bản về căn nhà của mình, từ hình dáng đến số lượng và vị trí các phòng, ...  từ đó bạn có thể dễ dàng điều chỉnh theo sở thích, theo ý muốn.

Một bộ bản vẽ thiết kế sơ bộ sẽ gồm có các bản vẽ mặt bằng, mặt cắt và phối cảnh mặt tiền của căn nhà. Nếu căn nhà của bạn là dạng nhà phố, dáng đất không bị méo thì bạn cũng dễ dàng tìm được một vài mẫu nhà từ Internet. Tuy nhiên việc này chúng ta nên nhờ các đơn vị tư vấn thiết kế, như vậy sẽ được đảm bảo hơn là tin tưởng vào internet.
Thông thường, việc thiết kế sơ bộ này sẽ được nghiên cứu và điều chỉnh nhiều lần dựa trên nhu cầu, khả năng tài chính và sở thích của bạn. Việc điều chỉnh như vậy sẽ tiêu tốn thời gian và công sức của các kiến trúc sư, nên nhiều công ty cũng có quy định rằng bạn chỉ được điều chỉnh tối đa 3 lần cho phần thiết kế sơ bộ. Nếu bạn điều chỉnh quá 3 lần, thì bạn sẽ phải tốn một khoản tiền nhất định. Chính vì thế, nếu có điều kiện, bạn nên dành nhiều thời gian để tham khảo khoảng 2 - 3 mẫu nhà, rồi chọn một mẫu ưng ý nhất để làm việc với kiến trúc sư. Làm như vậy thì thời gian làm việc giữa bạn với kiến trúc sư sẽ tốn ít thời gian hơn, mà cũng đỡ tốn chi phí hơn.

Bước 3: Ước tính chi phí xây dựng dựa trên thiết kế sơ bộ

Chi phí xây dựng sẽ được chia thành 2 phần là: xây dựng phần thô và xây dựng hoàn thiện. Chúng ta sẽ ghi chép từng mục chi phí sau đó cộng tổng chúng lại với nhau.

Đầu tiên là chi phí thiết kế và xin cấp phép xây dựng để đảm bảo các thủ tục pháp lý

Sau đó Dựa vào thiết kế sơ bộ, bạn có thể ước tính chi phí xây dựng cơ bản phần thô và nhân công phần hoàn thiện bằng cách :

+ Khảo sát đơn giá xây dựng trung bình cho 1 m2 sàn xây dựng (phần thô và nhân công hoàn thiện).
+ Phân loại các nhóm diện tích sàn có tính chất giống nhau : diện tích móng, diện tích sàn được che phủ kín, diện tích sàn không che phủ, diện tích mái tôn, diện tích tầng hầm...
+ Áp đơn giá cho từng diện tích. 

+Trường hợp nếu như bạn đã thống nhất thiết kế sơ bộ với kiến trúc sư và không có gì điều chỉnh nữa,khi đó bạn có thể gửi bản thiết kế sơ bộ này đến một số thầu để họ báo giá cho bạn. Cách làm này đảm bảo sự chính xác vì nếu bạn đồng ý thì nhà thầu sẽ thi công cho bạn với mức giá mà họ đã báo. Tuy nhiên một lưu ý nhỏ rằng bạn cần phải yêu cầu nhà thầu liệt kê toàn bộ các chi tiết công việc mà họ sẽ thi công để tránh trường hợp nhà thầu có thể báo giá thấp nhưng lại thiếu khối lượng công việc.

Xong phần thô thì đến phần hoàn thiện bao gồm gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh , thiết bị điện, thiết bị nội thất, sơn nhà ..Phần này bạn sẽ cần đến bản vẽ chi tiết để liệt kê số lượng các loại sản phẩm cần sử dụng sau đó các bạn có thể gửi số lượng đó đến các đơn vị cung cấp để xin báo giá. Ở bước này không nhất thiết là chúng ta phải tốn nhiều thời gian hay công sức chạy đi chạy lại nhiều đâu. Công nghệ, internet bây giờ rất phát triển các bạn chỉ cần search web, gọi điện thoại là có thể tìm hiểu được đầy đủ thông tin, giá cả kịp thời và chính xác rồi.

Trong các khoản mục chi phí xây nhà ngoài những phần mà mình vừa nói thì chúng ta cần phải quan tâm đến 1 khoản chi phí nữa rất quan trọng đó là chi phí giám sát. Đây là cách tối ưu để giảm thiểu mọi chi phí xây nhà phát sinh: Không chỉ giúp đảm bảo chất lượng công trình mà còn hạn chế tối đa thất thoát và lãng phí nguyên vật liệu. Các bạn có thể tự quản lý, theo dõi công trình là tốt nhất nhưng thường điều này khó có thể thực hiện được, ai cũng có công việc riêng của mình có những bạn làm công sở ngày 8 tiếng, có những bạn kinh doanh bận bịu cả ngày.... không có nhiều thời gian để trông coi được. Do vậy hãy nhờ vào bên giám sát có uy tín (không phải do nhà thầu giới thiệu), am hiểu kỹ thuật xây dựng và các vấn đề liên quan để giúp đỡ các bạn trong vấn đề này. Giá thuê giám sát thường khoảng 2-3% tổng giá trị công trình, các bạn có thể sử dụng khả năng thương lượng để đạt được mức giá hợp lý.

Bước 4: Lên phương án kế hoạch tài chính bổ sung

Sau khi đã cộng sổ các khoản chi phí ước tính mà con số đó phù hợp với khoản tiền các bạn đang có sẵn thì điều đó quá thuận lợi rồi. Tuy nhiên không phải ai cũng may mắn rủng rỉnh tiền như vậy đúng không và để đề phòng trường hợp phát sinh bất  khả kháng như tăng giá, thiên tai hay jj đó thì các bạn cần có phương án tài chính bổ sung. Lỡ mình thiếu tiền thì mượn ở đâu để hoàn thành công trình không bị phơi mưa phơi nắng??

Người thân, anh em sẽ là những người đứng đầu danh sách đúng không nào? Bạn bè đồng nghiệp...cũng sẽ là những mối có thể cứu nguy cho các bạn. Bên cạnh đó, các hình thức cho vay của ngân hàng hiện nay cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho bạn hoàn thành căn nhà trong mơ của mình

Bước 5: Ký kết hợp đồng

Sau khi hoàn thành được 4 bước trên thì công việc cuối cùng mà bạn cần làm là chốt hợp đồng với nhà thầu, thiết kế, thi công. Việc lập hợp đồng chặt chẽ với nhà thầu thi công là vô cùng quan trọng để đảm bảo công trình của bạn không bị phát sinh ngoài ý muốn. ( như mình nói ở trên có khi nhà thầu nhận giá thấp để cạnh tranh nhưng sau đó lại không làm đầy đủ khối lượng công việc)

Mặc dù việc phát sinh trong công trình xây dựng là không thể tránh khỏi, nhưng chi phí phát sinh ngoài hợp đồng thường rất cao bất hợp lý (như kiểu mình bị chém ý). Ngoài ra, các thầu còn có thể làm khó bạn bằng cách thi công chậm tiến độ, hoặc sử dụng các loại vật tư giá rẻ, hoặc sử dụng thợ thuyền có tay nghề kém, hoặc thậm chí "bỏ của chạy lấy người"... Cho nên việc thỏa thuận một hợp đồng chặt chẽ có thể giúp bạn phòng tránh những vấn đề phát sinh và ràng buộc chặt chẽ trách nhiệm của nhà thầu đối với công trình.

Vừa rồi là 5 bước cơ bản để giúp bạn có thể hình dung được việc xây dựng một căn nhà như thế nào và cách quản lý ra sao để tránh tình trạng bị phát sinh chi phí. Chúc các bạn có một căn nhà đẹp & không phát sinh nhé.